Družstvá sú školské obedové stoly z newyorských nehnuteľností.Ilustrácia Phil Wrigglesworth ako spätne vyhľadať telefónne číslo zadarmo
INS ich reputáciou (zaslúženou alebo nie) pre nepriehľadnosť, exkluzivitu a rozporuplnosť sú družstvá slávnymi obedovými stolmi strednej školy v newyorských nehnuteľnostiach. A ako sa to stane aj v tých najlepšie regulovaných tímoch doplnenia, niekedy musíte človeku povedať, že už nechcete byť priateľmi.
Inými slovami, vysťahujte ich. Zbaviť sa ľudí nie je ľahké, uviedol agent Citi Habitats Amer Jan, ktorý posledných päť rokov pôsobil v predstavenstve svojej budovy Kew Gardens. Beriete niekoho domov. Ale niekedy to treba urobiť.
Predstavte si napríklad, že váš sused od suseda je hromada, ktorá trávi dni fajčením cigariet pred televízorom a občasným ohňom popola rozloží malé domáce požiare. Och, tiež, on a jeho manželka majú napadnutie plošticami, ktoré sa šíri po celej budove.
To bola situácia v prípade, keď Steve Wagner, spoluzakladateľ a partner v realitnej právnickej kancelárii Wagner Berkow, pôsobil pred niekoľkými rokmi v kooperatívnej rade. Pripomenul, že potom, čo ďalší obyvateľ v ich byte objavil ploštice, budova priniesla psa, ktorý čuchal ploštice, aby vykorenil zdroj zamorenia.
Ten pes práve začal robiť zadné výkyvy pred bytom [páru], a keď otvorili dvere [ploštice], boli všade naokolo, povedal.
„Neviem o žiadnych doskách, ktoré by tam sedeli a hovorili, 2W, nemáme ich radi, ideme za nimi. ‘Degenshein povedal, keď hovoril o perspektíve nadmerného dosahu kooperatívnej rady.
Budova upozornila majiteľov na požiare, hromadenie a ploštice a dala im pokyny, ako problémy vyriešiť, uviedol Wagner. Ale proste z akýchkoľvek dôvodov nič z toho neurobili. A tak rada začala súdne konanie s cieľom ich vylúčenia. Nakoniec obe strany vypracovali dohodu bez toho, aby sa obrátili na súd. Pár opustil svoj byt a budova v priebehu roka predala svoju jednotku.
V ďalšom prípade vysťahovania, ktorý Wagner pracoval, sa zdalo, že obyvateľ droguje z jeho bytu. Svojich susedov otravoval aj nepretržite fajčením a hlasnou hudbou a dokonca mal údajne tápať po obyvateľke, keď sa za ním išla sťažovať. Ale až keď žena tvrdila, že bola v jeho byte znásilnená (niekým iným ako majiteľom), budova sa vysťahovala.
Tento prípad bol urovnaný aj pred súdnym procesom, čo je podľa jeho slov Wagner pomerne typické. Keď sa družstvá dostanú akcionárov pred súd, urobia to spravidla v rámci takzvaného Pullmanovho konania, ktoré je pomenované podľa 40 W. 67. ulica v. Pullman , rozhodnutie súdu z roku 2003, ktoré stanovilo, že družstvá môžu vysťahovať nájomníkov z dôvodu nepríjemného správania.
Jedna inštancia sa v súčasnosti odohráva v obytnej budove na juhu Midtown, kde predstavenstvo zvolalo mimoriadne zasadnutie, ktoré sa má zaoberať nesprávnym správaním jedného z jeho obyvateľov. Advokát predstavenstva predniesol prezentáciu, ktorá navrhla ukončenie majetkovej zmluvy akcionára, získanie bytu späť a vymáhanie právnych poplatkov. Advokát označil správanie dotknutého akcionára za čoraz nebezpečnejšie a ukázal videozáznam a e-mailové dokumenty a prehrali záznam hlasovej schránky ako dôkaz. Akcionár, ktorý bol na schôdzi prítomný, mohol predniesť obhajobu, ale viac ako 90 percent akcionárov hlasovalo za vysťahovanie.
A hoci je newyorská kooperačná tradícia plná príbehov o malicherných hádkach a konfliktoch osobností, ktoré sa zvrhli v plnohodnotné majetkové vojny, Dale Degenshein, právnik pre družstvá a bytové domy so Stroockom, uviedol, že vysťahovanie typickejšie zahŕňa práve také nežiaduce správanie.
Neviem o žiadnych doskách, ktoré by tam sedeli a hovorili: „2W, nepáčia sa nám, ideme za nimi,“ povedal Degenshein a hovoril o vyhliadkach na prehĺbenie spolupráce s doskami. Osobnosti a to, ako ľudia riešia problémy so svojimi susedmi, môžu mať vplyv na neoficiálnom základe, tak ako to robí s čímkoľvek. Občas existujú obvinenia, že člen predstavenstva má osobné problémy, ale stále máte riadiace dokumenty, ktoré je potrebné dodržiavať, a ostatných ľudí v predstavenstve, ktorí slúžia ako kontrola a vyváženie.
Akákoľvek situácia, keď má malá skupina vašich susedov veľké slovo vo vašom osude, je zrelá, aby sa obrátila ku konšpirátorovi. Najmä keď sa zdá, že sa deje niečo divné.
Agentka BOND v New Yorku Carole Cusani nedávno pomohla poradiť priateľovi, ktorý nečakane zistil, že ju vyhodili z budovy. Išlo o ženský pes, ktorý pred niekoľkými rokmi pohrýzol iného obyvateľa. Po tomto incidente dostala varovanie, ale zdá sa, že nezabralo, a pes pohrýzol iného majiteľa niekedy neskôr.
Po druhom zahryznutí predstavenstvo budovy povedalo žene, že musí podniknúť kroky na vyliečenie situácie, uviedla Cusani. Išlo o náhubok so psom, kedykoľvek boli na verejných priestranstvách, a s nasadením do služobného výťahu namiesto do hlavného výťahu pre cestujúcich.
A napísala list, v ktorom uviedla, že vyhovie, a začala psa náhubiť a zložiť zo služobného výťahu, uviedla Cusani. Ale asi o mesiac neskôr dostala z čista jasna list od právnika družstva s tým, že jej slúžia s oznámením o vysťahovaní.
List podpísala predsedníčka predstavenstva s tým, že ju chcú odtiaľto zhruba o desať dní. Nechápala to, pretože urobila to, o čo ju požiadali. Zavolala ma teda v úplnej panike.
Kontaktovaním spoločnosti pre správu budovy sa Cusani a jej priateľ dozvedeli, že list bol údajne zaslaný omylom. Predseda predstavenstva medzitým tvrdil, že o postupe nemá žiadne vedomosti, a to napriek tomu, že jeho podpis bol uvedený v oznámení o vysťahovaní, poznamenal Cusani.
Neviem, čo sa stalo, povedala. Ale medzitým bolo päť dní, keď [jej priateľka] bola vrak.
JEzačiatkom leta Braganca viedol účet prvej osoby komikom Billom Dawesom, ktorý uviedol, že ho jeho družstvo vysťahovalo za prenájom izby v jeho dome na Airbnb. Povedal to Dawes napriek skutočnosti, že usporiadanie bolo zákonné podľa mestského zákona o bytových domoch a že prestal prenajímať izbu ešte predtým, ako mu družstvo oznámilo výzvu.
Všeobecne povedané, neoprávnené podnájmy sú skvelým spôsobom, ako vás vyhodiť z budovy vašej spolupráce.
Podľa Dawesa bolo hlasovanie o jeho vysťahovaní takmer jednomyseľné, keď mu jeden člen predstavenstva povedal, že o prípade nič nevie, ale chcel iba „potiahnuť“, keďže bol v procese predaja svojej jednotky.
Pre niekoho by Dawesov účet mohol znieť ako klasický príklad obávanej politiky kooperatívnych rád. (Dawes povedal Bragancaovi, že sa v súčasnosti proti rozhodnutiu odvolacieho súdu odvoláva.) A v porovnaní, napríklad s drogami a zakladaním požiarov, sa zdá byť malý vedľajší obchod Airbnb dostatočne neškodný. Advokát Wagner však uviedol, že ho neprekvapilo, že sa predstavenstvo presunulo k vysťahovaniu. Tvrdil, že krátkodobé prenájmy v obytných budovách sú problémom bezpečnosti. Nemajú dodatočné protipožiarne ochrany, značky výstupu, núdzové osvetlenie, ktoré majú hotely.
Všeobecne povedané, neoprávnené podnájmy sú skvelým spôsobom, ako vás vyhodiť z budovy vašej spolupráce. Kathy Murray z Douglasa Ellimana uviedla, že vie o niekoľkých klientoch, ktorí dostali listy od správnych rád po tom, čo prenajali svoje jednotky bez toho, aby prešli správnym procesom. Je lákavé použiť skratku, pretože získanie súhlasu s podnájmom družstva môže byť rovnako zdĺhavé ako získanie súhlasu s nákupom.
Musíte podať daňové priznania, bankové výpisy, osobné referenčné listy, profesionálne referenčné listy, urobiť rozhovor, všetko, povedal Murray.
Citi Habitat’s Jan v skutočnosti uviedol, že vysťahovanie, ktoré jeho budova vykonala počas pôsobenia v predstavenstve, bolo spôsobené neoprávneným podnájmom. Majiteľ sa odsťahoval a prenajímal si jednotku, ale namiesto toho, aby prešiel štandardným procesom podávania žiadostí, poslal rade správu ručne napísaný list, v ktorom im povedal, že sa niektorí rodinní príslušníci sťahujú.
A oni nechceli urobiť rozhovor s predstavenstvom a nebola podaná žiadna žiadosť, a tak sa bez súhlasu predstavenstva [ľudia] nasťahovali, povedal Jan. Nikdy sme nemali možnosť s nimi [urobiť rozhovor]. Ani sme nevedeli, či sú to rodina. Naše podozrenie bolo, že nie.
Keď majiteľ opäť odmietol podať riadnu žiadosť, budova ho postavila pred súd a vysťahovala.
Ďalší majiteľ sa ukázal ako náročnejší, spomenul si Jan. Pred niekoľkými rokmi staršia obyvateľka nelegálne nainštalovala práčku vo svojej kuchyni, čo spôsobilo problém s plesňami, ktorý zhoršoval už existujúce dýchacie ťažkosti. Prišla na družstvo a požadovala, aby odstránili problém s plesňami.
Takže sme povedali: „OK, daj nám prístup do bytu, aby sme mohli niekoho priviesť, aby odstránil pleseň,“ povedal Jan. Ale v obave, že nájdu práčku, odmietla.
Namiesto toho zavolala mesto, aby sa sťažovalo, a mesto vyslalo inšpektora, ktorý by situáciu preskúmal. Našiel pleseň, ale žena počas svojej návštevy práčku akosi skryla, povedal Jan. To teda nikdy nebolo spochybnené.
A samozrejme, družstvo má udržiavať byt v dobrom stave, takže sme podľa neho dostali pokutu [od mesta]. Takže bolo obdobie asi šesť mesiacov až rok, keď sme chodili tam a späť, kde sa neustále sťažovala na plesne, ale nedala nám prístup do bytu. A rovnako sme boli skalopevne presvedčení, že jej nedáme iba bianko šek [aby si prácu mohla urobiť sama].
Situácia sa sama nevyriešila, kým žena neprešla k tomu skvelému družstvu na oblohe. Dozvedeli sme sa o práčke, povedal Jan, keď sme po jej smrti išli s rodinou do jej bytu.
