Eric Fischer odhalil desaťročia údajov o cenách nehnuteľností na bývanie.(Foto: Jared Erondu / Unsplash) O Ericovi Fischerovi nič neviem, ibaže je to čudný hrdina.
Podobne ako všetci ostatní, ktorí sa nedávno pokúsili žiť v San Franciscu , Fischer sa veľmi zaujíma o náklady na bývanie. Avšak na rozdiel od všetkých ostatných takýchto osôb sa Fischer rozhodol prispieť k tomuto rozhovoru zdvojnásobením hĺbky moderných historických údajov o nich.
Doteraz sa najčastejšie uvádzané informácie o cenách bývania v SF vrátili do roku 1979, keď mesto začalo sledovať priemerný nájom dvojizbových bytov inzerovaný v San Francisco Chronicle jednu nedeľu v roku.
Bohužiaľ pre tieto údaje je rok 1979 tiež rokom, ktorý starostka San Francisca Dianne Feinsteinová zaviedla a zmrazenie nájomného, ktoré prešlo do kontroly nájomného . Ak chcete polemizovať o výhodách kontroly nájmu - a v niekoľkých amerických mestách čeliacich rýchlo rastúcim cenám nehnuteľností, kto to neurobí? - vaše argumenty na oboch stranách nebudú veľmi užitočné bez akýchkoľvek informácií o situácii predtým kontrola nájmu, aby ste mali s čím porovnávať.
Fischer teda našiel predchádzajúce údaje o kontrole nájmu. On zhromaždil sám ... strávením mnohých a mnohých hodín prechádzaním starých obrazových súborov a mikrofilmov zo San Francisco Chronicle. 
Čítačky mikroformátov.(Foto: Tom Rolfe / Wikimedia Commons)
Fischer hovorí veľa o svojej metodike vo svojom vynikajúcom príspevok o tomto projekte , zverejnené v sobotu. Tu je krátke zhrnutie: Jeho metodika nie je dokonalá, ale je solídna a nevidím žiadne vynikajúce spôsoby, ako ju vylepšiť.
Namiesto toho, aby ste sa tým ďalej zaoberali, existuje tento blogový príspevok pre znovu zdôrazniť, čo odhalili jeho nové údaje : tento graf. 
Ceny nájmu.(Foto: Eric Fischer)
To je, priatelia, 70 rokov cien nehnuteľností v San Franciscu. Existujú určité vzostupy a pády, ale väčšinou existuje veľmi jednoduchý trend: 6,6 percenta.
To je suma, ktorá sa každoročne zvyšuje priemerne od roku 1956. Pred kontrolou nájomného to platilo; po kontrole nájmu to bola pravda. Počas technologickej bubliny v roku 2000 to nebola úplne pravda, ale stále to bola pravda a neskôr sa to znova stalo.
6,6 percenta je o 2,5 percentuálneho bodu rýchlejšie ako inflácia, čo sa nezdá byť veľa, ale keď to urobíte 60 rokov po sebe, znamená to ceny bývania štvornásobný v porovnaní so všetkým ostatným, čo si musíte kúpiť.
To je zlé. Ale to je dnes SF, v porovnaní s rokom 1956.
Čo teda spôsobilo rast cien? To je skutočne vzrušujúca súčasť Fischerovho objavu. Vyzbrojený svojimi údajmi na túto otázku viac-menej odpovedal. 
Medián požadujúci mesačný nájomEric Fischer
Je to tak blízko, ako ste pravdepodobne videli odpoveď na život, vesmír a všetko.
Je to graf, ktorý takmer dokonale predpovedá trh s bývaním v San Franciscu iba pomocou troch premenných:
- Počet pracovných miest nachádzajúcich sa v okrese San Francisco.
- Počet miest v okrese San Francisco, kde môžu ľudia žiť.
- Celková suma peňazí, ktorá sa vypláca každému, kto pracuje v okrese San Francisco.
Všetko je zhrnuté vo vzorci v hornej časti grafu. Keby ste mi dali hodnoty pre (1), (2) a (3) vyššie, potom by som vám mohol s prekvapivou presnosťou predpovedať, koľko bude v tejto situácii stáť priemerný dvojizbový byt v San Franciscu.
Z toho vyplýva, že keby sme mohli zmeniť (1), (2) alebo (3), potom by sme mohli zmeniť to, čo stojí prenájom miesta v San Franciscu. Fischer sumarizuje scenár, podľa ktorého by podľa jeho vzorca ceny bytov klesli o 67 percent:
Na zníženie cien o dve tretiny by bolo potrebné zvýšenie ponuky bývania o 53% (200 000 nových jednotiek) alebo pokles platov upravených podľa CPI o 44% alebo pokles zamestnanosti o 51%.
Dobre, to by teda znamenalo spôsob, ako urobiť San Francisco rovnako dostupným ako (povedzme) Portland znížiť plat všetkým všetkým o polovicu alebo polovicu z nich vyhodiť alebo umožniť obyvateľstvu mesta rýchlo rásť asi o 50 percent , na asi 1,2 milióna, pričom počet bytových jednotiek sa zvýšil ešte rýchlejšie.
Do riti.
Ale počkaj , možno si hovoríte. Praha má asi 1,2 milióna obyvateľov. Miláno má asi 1,2 milióna obyvateľov. To sú pekné mestá. Bolo by skutočne v poriadku, keby sa San Francisco zmenilo na Prahu, najmä ak by ceny klesli o dve tretiny.
To je pravdepodobne pravda. Problém je v tom, že rýchle premeny na Prahu by si vyžadovali bankroty tisícov developerov, pretože (pamätáte?) By kleslo nájomné o 67 percent, takže všetci títo developeri by neboli schopní splácať pôžičky, ktoré si vzali na výstavbu týchto 200 000 nových domov .
Keď nad tým premýšľate, tisíce bankrotujúcich vývojárov vám tiež nemusia znieť príliš zle. Ale verte mi, vývojárom to znie zle. Preto nikdy nemohla nastať situácia, že by súkromní developeri pridali naraz toľko nových domov - prestali by stavať dávno predtým, ako by mohlo dôjsť k návratu do raja.
Ako to vidím, ostáva nám pár zaujímavé lekcie pre San Francisco :
1. Pridávanie nových jednotiek bude väčšinou iba na nech sa sračky nezhoršujú .
1a. To je stále dobrá vec.
dva. Zdá sa, že kontrola nájmu nie je obrovskou príčinou problému per se. Hovno bolo predtým zlé; sračky boli zlé potom; sračky sa pre priemerného záujemcu o byt nijako zvlášť nezlepšili ani nezhoršili, aspoň ak začnete v roku 1956. (Na druhej strane, vo Fischerových raných údajoch o cenách zo 40. rokov sa deje čosi zvláštne. Ak vynecháte pokles z rokov 1950–1960 v nájmoch, potom všetko pred kontrolou nájmu v roku 1979 začne vyzerať skôr ako náhorná plošina. Tu je pre dobrú mieru opäť jeho prvý graf.) 
Inzerované nájomné upravené podľa CPI.(Foto: Eric Fischer)
2a. Na spôsobe, akým môže byť kontrola nájmu dôležitá nepriamo je, ak vedie nepriamo k menej nových jednotiek , napríklad preto, že dáva ľuďom dôvod protestovať alebo žalovať, aby zabránili vývojárom nahradiť staré staré budovy kontrolované nájomným veľkými novými trhovými sadzbami. Čo je zo strany chudobných ľudí dosť pochopiteľné, ale stále je to sračkový výsledok, pretože (ako naznačuje Fischerov vzorec) každá nová luxusná strecha drží ceny trochu dole, pretože bohatí ľudia pod ňou nevytláčajú ľudí zo strednej triedy spod ich stredne kvalitných striech a tak ďalej po čiare, kým niekto neskončí v stane.
2b. Napriek tomu v týchto údajoch nie je jasné znamenie, že by kontrola nájomného mala na San Francisco ďalší efekt nového bývania. Opäť: hovno bolo predtým zlé. Hovno bolo potom zlé.
3. Zníženie nákladov na vývoj výplne by pomohlo, ak existujú spôsoby, ako to urobiť bez toho, aby ste zbytočne skrutkovali iné veci.
4. Ak niečo existuje zastavenie trhu s bývaním v budovaní dostatku nových domov pre nováčikov , potom to pravdepodobne musí byť niečo, čo prišlo okolo roku 1960 alebo skôr.
V tejto chvíli prestanem hovoriť o San Franciscu, pretože San Francisco ma deprimuje. V podstate si myslím, že San Francisco je v prdeli.
To je na hovno. Je to úžasné miesto. 
Pohľad z parku v San Franciscu.(Foto: Foto: Torbakhopper / Flickr)
Namiesto toho skončím lekciou pre mestá, ktoré pridávajú pracovné miesta alebo bohatstvo rýchlejšie ako domácnosti, ale zatiaľ to nie je San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Možno aj Oakland a Los Angeles a San Diego a DC.
Z lásky k Bohu neprestávajte pridávať domovy. Neustále pridávajte domovy, aby sa veci nezhoršovali a aby ste neboli uväznení v búrke prehier a prehier ako San Francisco.
A keď to robíš ...
Kontrola nájmu? Tento konkrétny prenajímateľ je nervózny, ale určite, možno to vyskúšajte, pokiaľ pracujete na tom, aby vám nezabránilo v pridávaní domov.
Nekonečné rozrastanie? To zaistí, že domy nebudú lacné (stačí sa opýtať Atlanty, Dallasu a Phoenixu), ale pohltí to planétu a zdá sa, že sme tučnejší a osamelejší a autá sú drahé. Takže ak je to možné, skúste vyskúšať mestské domy. Mestské domy sú skvelé. Cliff a Claire Huxtableovci bývali v meštianskom dome. Duplexy sú tiež pekné. Mnoho miest skutočne zakázalo stavať ktorékoľvek z nich. To je orechové.
Dane na vytvorenie verejného alebo iného dotovaného bývania? Najchudobnejší ľudia si nikdy nebudú môcť dovoliť trhové bývanie a ľudia v lacných, ale obývateľných domoch majú tendenciu dostať sa do oveľa menších problémov ako ľudia v stanoch. Áno, pravdepodobne je dobré použiť dane na vybudovanie lacných, ale obývateľných malých domov pre chudobných ľudí a zároveň hľadať ďalšie spôsoby, ako pomôcť ľuďom dostať sa z chudoby.
Hromadné prepúšťanie? No, zjavne by sa tým znížilo nájomné, ale nejako si nemyslím, že by znovu dostali starostu.
Ale čokoľvek robíte, určite si kúpte Eric Fischer drink, ak ho vidíš. Zaslúžil si to.
Michal Andersenje spisovateľ v Portlande v štáte Ore. Je @andersem na Twitteri.
