Kuchyňa s obývacou izbou v pozadí na 117 First Place v Carrollových záhradách. (Stefano Ukmar / MESTO) Ideálne sa nachádza v nadčasovom a pokojnom prostredíulica lemovaná stromami, toto mestské sídlo z 30. rokov ponúka jedinečné miesto, kde môžete volať domov, a zaradila sa do zoznamu 117 First Place v Carrolských záhradách, ktoré debutovali prvý januárový týždeň. Sprievodné fotografie zvýrazňujú elegantné schody, drevené podlahy a vzdušné stropy - to sú všetky vyhľadávané znaky Brownstone Brooklyn s cenovkou, ktorá sa má zhodovať. Jeden detail by však kupujúcich spred niekoľkých rokov prekvapil: Zoznam bol uvedený iba na horných dvoch poschodiach.
Samozrejme, nikto neočakáva, že 2 milióny dolárov kúpia celý mestský dom v Carrollových záhradách. V tomto prípade to však nestačilo ani na zabezpečenie týchto dvoch poschodí - rýchlo prišlo k dražobnej vojne a o pár týždňov nehnuteľnosť uzavrela kontrakt na 2,17 milióna dolárov. Aby sme boli spravodliví, tieto poschodia majú výhľad na jednu z najžiadanejších ulíc v jednej z najžiadanejších štvrtí mestskej časti (a jednej z jej najžiadanejších školských štvrtí). Zahŕňajú tiež tri spálne, 2,5 kúpeľne a strešnú terasu - veľkorysý kus, ak nie celkom celý ideál mestského domu, v celej jeho dvojpodlažnej miestnosti s vreckovými dverami, formálnej jedálni, zákutia a slávy , tento prebytok priestoru, ktorý zahŕňa veľkú časť príťažlivosti mestského domu v meste vyhladovanom na vesmír, ako je New York. 117 Prvé miesto, kde nedávny predaj bytu prekročil 2 milióny dolárov. (Stefano Ukmar / MESTO)
Ale potom už Brooklyn nie je iba vonkajšou odbytiskom pre obyvateľov Manhattanu, ktorí hľadajú viac priestoru, ale samo osebe cieľom a priestor v mnohých štvrtiach rovnako dosiahol prémie a ceny podobné Manhattanu. Idylka mestského domu si napriek tomu zachováva svoj lesk - keďže transakcia predstavuje 117 znakov - či už skutočne vlastní celú budovu, alebo nie.
Existuje veľa ľudí, ktorí chcú žiť v hnedom kameni, ale nemôžu si to dovoliť alebo nechcú riešiť celú vec, vysvetlil Terry Naini z Town Residential, ktorý bol zaradený do zoznamu 117 First. duplex, ktorý sa vyznačoval tým, že bol jedným z väčších plátkov v okolí.
Akýkoľvek veľký byt v hnedom kameni má tendenciu predávať sa prémiovo, povedala pani Naini; vlani predala byt s rozlohou 1 900 štvorcových stôp u prezidenta 277 za 2,4 milióna dolárov. Kupujúci skutočne požadujú jednotky z hnedého kameňa a väčších nie je toľko.
Samozrejme, súčasná móda pre združovanie a bývanie v mestských domoch je iba ozvenou predošlého šialenstva na Manhattane, ktorý zažil svoj vrchol v období rozmachu nehnuteľností v 80. rokoch, a ktorý to dokazuje pre všetku konkurenciu z novej výstavby , veľa kupujúcich uprednostnilo byt v pôvabnom hnedom kameni pred hviezdnou krabičkou. Mnoho z nich ešte stále robí: Napríklad priestranný dvojizbový družstevný dom v mestskom dome na adrese 13 Gramercy Park South momentálne žiada 4,5 milióna dolárov, ktoré zahŕňajú vytúžený kľúč od parku. V Brooklyne, kde je nový vývoj vzácny a zostávajúca sila mestských domov je dostatočne ilustrovaná, je však dopyt po týchto jednotkách taký tvrdý, že len zriedka niekedy predajú na požiadanie, nieto pod ním.
***
Rušná štvorprúdová komunikácia bola ohraničenáulicami vinylových dielní robotníckych domov nie je Bushwick Avenue zrovna tým bukolickým prostredím, aké si ľudia predstavujú, keď počujú slová Brownstone Brooklyn, ale majú mestské domy a pre tých, ktorí hľadajú prchavú známku 1 milión dolárov, je to v mnohých ohľadoch tvrdá zastávka brooklynského sna o hnedých kameňoch. V susedných štvrtiach, ktoré sa majú ešte gentrifikovať, sú pripojené radové domy, ale ako poznamenal korokranský maklér Mark Martov, je nepravdepodobné, že by domy robotníckej triedy prišli s odhalenou tehlou a staromódnymi plášťmi z jeho zoznamu na adrese 1090 Bushwick, natož vnútorné okenice alebo stropné medailóny. 1090 Bushwick Avenue (Property Shark)
finále výzvy rivalov 3
A hoci v roku 1090 chýbajú tieto a mnohé ďalšie fantazijné viktoriánske úpravy, ktoré by kupujúcich mohli nájsť niekoľko blokov západne, napríklad vykladaná podlaha z tvrdého dreva v mestskom dome na Hancock Street, ktorú pán Martov práve predal, poznamenal, že Bed-Stuy boli teraz vážne peniaze.
A tak vlastník spoločnosti 1090, spoločnosť O&B Properties, nechal budovu prerobiť na dva duplexy s rozlohou približne 1 000 štvorcových stôp, každý s čerstvými mechanickými zariadeniami a elegantnými novými kuchyňami, ktoré chcel predať ako byty. Keď sme boli na návšteve, po viacerých dražobných vojnách bola zmluva na 1,07 milióna dolárov. Kupujúci sa rozhodli pre tradičnejšiu cestu prenájmu jednej jednotky a bývania v druhej.
Bed-Stuy sa stal veľmi nákladným a myslím si, že veľa klientov má pocit, že im zmeškala loď, keď si pred dvoma rokmi nekupovali kameň z hnedého kameňa, povedal mi do telefónu vývojár z Brooklynu Avi Tarshish, a preto podľa neho praskol až desiatky predtým, ako ceny prudko vzrástli. To je jedna z vecí, ktoré ma viedli k tomu, že som v súčasnosti vlastnil 102 nehnuteľností v Bed-Stuy, medzi nimi aj mestský dom v Lexingtone a Bedforde, ktorý sa prevádza na byty.Každý chce vlastniť kameň hnedého kameňa.
Napriek tomu, zatiaľ čo kameň hnedého kameňa zostáva Svätým grálom, niektorí kupujúci odmietajú vyhliadky na údržbu celého domu, najmä tých, ktorí sú zvyknutí na vymoženosti budovy s kompletnými službami na Manhattane. To môže byť dôvod, prečo sa byty predávajú oveľa rýchlejšie ako rodinné domy, uviedol maklér Douglas Elliman Alex Maroni, ktorý vykonal niekoľko takýchto transakcií, medzi nimi napríklad 420 Franklin, štvorbytový bytový dom v Bed-Stuy, ktorého prízemie, dva -poschodový duplex priniesol minulé leto 859 000 dolárov. (Celý dom sa v roku 2012 predal za 545 000 dolárov.)
Napríklad na zozname 181 Park Place, ktorý zaradil pán Maroni do spoločnosti Prospect Heights, kde boli dve z troch jednotiek uzavreté takmer pred ich uvedením na trh, uviedol, že nemá čas ani len vylepovať obrázky. Jedna zo zmluvných jednotiek žiada 2,75 milióna dolárov; keď bola celá budova, nezrenovovaná, uvedená v minulom roku za 2,99 milióna dolárov, neprišli nijakí príjemcovia.
Myšlienka prevziať elegantný vrak v susedskej štvrti nie je skutočnosťou, ktorá by lákala k transplantáciám na Manhattane tak, ako to bolo kedysi. Nechcú svah parku spred 30 rokov; chcú dnešný Park Slope, rozprávkovú scénu s čerešňovými kvetmi a deťmi, ktoré idú okolo na skútroch, ako sa vyjadril jeden sprostredkovateľ.
*** Interiér na 420 Franklin Avenue v Bed-Stuy.
Keď Brooke Safford, maklér vCorcoran, ktorý bol v minulom roku uvedený na 2. poschodie v bytovom dome na ulici MacDonough 76, východne od ulice Tompkins Avenue v Bed-Stuy, odporučila majiteľom, aby si vyžiadali 599 000 dolárov, čo je ambiciózna cena za túto oblasť, keďže jednotka sa mierne vyhýbala 800 štvorcom. nohy a mal iba jednu kúpeľňu. Ale potom, čo sa v dražobnej vojne predala za 625 000 dolárov alebo 810 dolárov za meter štvorcový, bola preplavená výzvami vývojárov, ktorí sa zaujímali o podobné konverzie.
Pre vývojárov je príťažlivosť konverzií v mestských domoch priamočiara, najmä v pamiatkových štvrtiach, kde je ťažké nájsť miesta pre novú výstavbu a miestne územné zákony aj tak často vylučujú niečo vyššie ako mestský dom. (Veľa mi ukážte v Park Slope, kde môžete umiestniť trojpodlažnú budovu! Požadoval jeden sprostredkovateľ, keď sa ho pýtali na nedostatok bytov v okolí. Ukážte mi to!) 420 Franklin v Bed-Stuy, kde sa vlani v lete predal duplex na prízemí za 859 000 dolárov.
Jeden sprostredkovateľ tiež poznamenal, že sú ideálnym projektom aj pre menších developerov, ktorí požadujú väčšie rozpätie, ako je výnos z mestských domov, ale ktorí nemajú kapitál potrebný na novú výstavbu.
A zatiaľ čo veľká časť nákupcov na Manhattane túži po sklenených výškových budovách, prinajmenšom nateraz sú byty v Brooklynských mestských domoch považované za alebo ešte žiadanejšie ako tie nové. Napokon, kto sa presťahuje do Park Slope, aby žil na pôvabnej štvrtej avenue?
Ak sa ľudia sťahujú do parku Slope, chcú byť v hnedom kameni na ulici lemovanej stromami, uviedla Jody Kriss, spoluzakladateľ spoločnosti East River Properties, ktorá je známa takýmito prestavbami, medzi ktorými je aj Union Street 364 v parku Sklon a nadchádzajúca desiata ulica 432.
Môžem predať vychádzku na piatom poschodí v Park Slope za viac ako cenovo necitovanú luxusnú budovu na štvrtej avenue, ktorá má telocvičňu a vrátnika, povedal pán Kriss. Dodal, že aj vďaka nízkym spoločným poplatkom boli takéto jednotky príťažlivé, pretože je pravdepodobné, že sú v nízkych stovkách služieb základnej údržby, a nie v nízkych tisícoch budov vybavených vrátnikmi.
Pán Kriss uviedol, že takéto konverzie fungujú najlepšie pre nehnuteľnosti, u ktorých je nepravdepodobné, že prilákajú skupinu kupujúcich, ktorí sú ochotní minúť 6 miliónov dolárov alebo viac. Keď existujú ľudia, ktorí chcú stráviť viac ako päť rodín dokopy, prestane to mať zmysel.
Preto sa takéto konverzie najčastejšie vlnia po gentrifikovaných štvrtiach a ustupujú, keď ceny rodinných domov pre rodinné domy začnú prevyšovať 7 miliónov dolárov alebo 8 miliónov dolárov tak, ako sú ceny na miestach ako Brooklyn Heights a Cobble Hill. K vtipu: Väčšina mestských domov a družstiev na Manhattane pochádza z 80. a 90. rokov, keď ceny stúpli dosť vysoko na to, aby stimulovali dopyt, ale predtým, ako šli tak vysoko, aby zabránili rozdeleniu ako zdravej rozvojovej stratégii.
To, či ceny vo veľmi vyhľadávaných štvrtiach budú aj naďalej tak rýchlo zhodnocovať, je samozrejme ktokoľvek a pri menších budovách sa to môže skomplikovať: Financovanie môže byť ťažké získať v malých podmienkach a družstvách. , pričom mnoho bánk váha s požičaním nehnuteľností iba s niekoľkými jednotkami. A jeden smrteľný alebo ťažký sused mohol potlačiť toľko potrebnú opravu strechy alebo kotla, nehovoriac o potenciáli skutočne trpkých debát o výzdobe chodby, ktoré sú známe mnohým väčším členom družstva. 364 Union Street, projekt East River Properties v Carroll Gardens, ktorý uspokojoval miestny dopyt po jednotkách s 3 spálňami.
Makléri napriek tomu tvrdia, že dopyt po týchto jednotkách sa pravdepodobne len zvýši, aj keď ceny nemusia zodpovedajúcim spôsobom stúpať. Napríklad duplex na 117 prvom mieste ťažko prekonáva hranicu 2 milióny dolárov; len tento týždeň sa na trh dostala trojizbová byt s rozlohou 1 555 štvorcových stôp na ulici Bergen 147 v Boerum Hill s 2,095 miliónmi dolárov, čo je 1 347 štvorcových stôp. Pravdepodobne to prinesie alebo viac, aj keď sprostredkovatelia tvrdia, že keď ceny stúpnu nad hranicu 2 miliónov dolárov, bazén sa stane oveľa redarikovanejším, najmä preto, že s výnimkou vývojárov a plutiev sa väčšina domov v Brooklyne používa ako primárne sídlo, nie pieds-à-terre ultrabohatých.
Väčšina obyvateľov Manhattanu začína s vyhľadávaním na školách, ale veľa z nich si uvedomuje, že dostali cenu mimo okresov, kde chcú kúpiť, aj keď ide o dvojizbové domy, uviedol sprostredkovateľ spoločnosti Compass Gabriele Sewtz. A keď sú trojizbové izby tak vzácne, že začnú narážať na 1,8 milióna alebo 1,9 milióna dolárov, veľa ľudí si hovorí: „No, keď už toľko míňam, chcem dvor, chcem grilovať.“
Napriek tomu bola veľká časť brooklynského odvolania v posledných rokoch spálená pôžičkami z tohto preplneného ostrova cez rieku: šterlingové verejné školy a Barney's, vynikajúca káva a reštaurácie, ktoré sa nedajú rezervovať, takže možno jeho obyvatelia sa naučí prispôsobovať sa bývaniu v byte - čo je pravdepodobne najvýraznejšia charakteristika Manhattanu -.
A pre tých, ktorí nebudú? Už sa pozerajú za tie prekrásne brahmanské štvrte, kde prevládajú 12-stopové stropy a mahagón, do historicky pracujúcich enkláv ako Windsor Terrace a Kensington, kde si za 1,5 milióna dolárov stále môžete kúpiť dom, hoci môžu byť z dreva, tehál alebo - hrôza hrôzy - vinyl.
