Niečo pred 22. hodinou 25. januára prechádzal Larry Silverstein, 69-ročný, ryšavý realitný developer, cez východnú 57. ulicu neďaleko Madison Avenue, keď ho zrazil sedan Ford z roku 1997. Zlomil si panvu a bol prevezený do New York University Medical Center. Ako pán Silverstein neskôr povedal svojej dcére, nehoda bola zlou prestávkou v najhoršom možnom čase: bol jedným z troch uchádzačov, ktorí sa uchádzali o 99-ročný prenájom Svetového obchodného centra. Silverstein čelil termínu 31. januára, aby predložil svoju ponuku súčasnému vlastníkovi Trade Center, prístavnému úradu v New Yorku a New Jersey.
Nasledujúce dni sa obchodní partneri, poradcovia a akolyti zoradili na stoličkách pozdĺž chodby pred nemocničnou izbou pána Silversteina, keď sa dopracovali posledné podrobnosti ponuky. Iba päť dní po tom, čo sa zbavil smrti, pán Silverstein predniesol v New York Post tupé vyhlásenie: Sme žiadostiví po World Trade Center, cene všetkých cien.
Málokto dal pánovi Silversteinovi veľkú šancu na dokončenie toho, čo sa malo stať najväčšou realitnou dohodou v histórii New Yorku. Z troch finalistov Port Authority bol čiernym koňom, uviedol Michael Cohen, výkonný riaditeľ realitného maklérstva GVA Williams. Konvenčná múdrosť sa zdala byť potvrdená, až keď boli ponuky nezapečatené a spoločnosť Vornado Realty Trust sfúkla konkurenciu s ponukou o 3,25 až 600 miliónov dolárov viac, ako ponúkol pán Silverstein.
Vtedy pán Silverstein ukázal, prečo si prostredníctvom konjunktúr a bustov udržal svoju reputáciu jednej z najchytrejších realitných kancelárií mesta. Oprášil sa a pokračoval ďalej, čím zvýšil svoju ponuku na iba o 30 miliónov dolárov menej ako Vornado’s. Potichu čakal, keď sa prerušili rokovania medzi radou prístavného úradu a predsedom Vornada Stevenom Rothom. Potom vstúpil do porušenia.
Teraz je na rade pán Silverstein a podľa ľudí, ktorí proces sledujú, budú rokovania prebiehať oveľa plynulejšie. Na otázku, či chce komentovať svoju ponuku, pán Silverstein uviedol: Neexistuje nič porovnateľné so Svetovým obchodným centrom. Je jedinečný svojou veľkosťou, umiestnením, významnosťou a viditeľnosťou. Bol to môj sen. Ešte koncom marca mnohí predpovedali, že pán Silverstein nebude schopný uzavrieť dohodu a že komplex sa dostane k uchádzačovi o tretie miesto, partnerstvu medzi spoločnosťami Boston Properties spoločnosti Mortimer Zuckerman a Brookfield Financial Properties. Teraz však rastie konsenzus, že pán. Silverstein vyhrá jeho cenu.
Na druhej strane, sotva niečo prebehlo tak, ako sa doteraz predpovedalo, v aukcii prístavného úradu s vyvrcholením. Aj keď osobným štýlom pána Silversteina je podnecovanie a šarm, ľudia, ktorí s ním rokovali, tvrdia, že môže byť rovnako tvrdým vyjednávačom ako pán Roth. Myslíte si, že ste skončili, spomenuli ste si na jedného zraneného, ktorý prežil rokovania s ním. Nikdy ste nedokončili.
Predseda prístavného úradu Lewis Eisenberg uviedol, že pochybuje o tom, že dohoda sa uskutoční do 5. apríla, čo je najbližšie plánované zasadnutie správnej rady úradu. Napriek tomu podľa neho všetko funguje dobre. Pán Eisenberg má dôvod na radosť: Podľa ľudí zapojených do procesu bol pán Silverstein ochotný dodržať podmienky nájmu, ktoré Vornado odmietol. Spoločnosť Vornado, ktorá je verejne obchodovanou spoločnosťou, požadovala kratší prenájom, aby v svojej súvahe vykazovala menší dlh (nejde o problém pre súkromnú spoločnosť pána Silversteina), a tiež uisťuje, že by spoločnosť Vornado nebola na háku, ak by podľa očakávania mesto žaluje, aby si developer vybral na dani z nehnuteľnosti ročne takmer 100 miliónov dolárov.
Spojenci pána Silversteina pripisujú relatívnu zdvorilosť jeho rokom priateľského spolužitia s Port Authority, ktorá je jeho prenajímateľom v 7 World Trade Center, kancelárskej budove, ktorú vyvinul koncom 80. rokov na pozemku Port Authority. Keď boli v piatok 26. februára 1993 bombardované Twin Towers, pamätá si to bývalý finančný riaditeľ prístavného úradu Barry Weintrob, pán Silverstein okamžite ponúkol zamestnancom prístavného úradu voľný priestor vo svojej budove. Podľa jeho slov sa personál do pondelka vrátil do práce.
Nemôže tiež ublížiť, že keď si pán Silverstein sadne za rokovací stôl, na druhej strane uvidí niektoré známe tváre - pre jedného Ben Needell. Pán Needell, právnik spoločnosti Skadden, Arps, Slate, Meagher a Flom, je jedným z právnikov, ktorí rokujú o dohode pre prístavný úrad. Spravidla je to právnik pána Silversteina. Všetko, čo vám poviem, je, že Larry je skvelý chlap, povedal pán Needell.
Ďalšou neustálou účasťou na rokovaniach je Tim Ryan, výkonný riaditeľ spoločnosti J.P.Morgan Chase, ktorá poskytuje poradenstvo prístavnému orgánu pri predaji. Divízia J.P.Morgan Chase tiež vlastní starú budovu Equitable Building na 120 Broadway, ktorú spravuje pán Silverstein a má opciu na kúpu za 200 miliónov dolárov.
Silverstein je tiež priateľom guvernéra Georga Patakiho, ktorý menuje polovicu správnej rady, a ďalších republikánov v Albany. Pán Silverstein minulý rok v novembri dal guvernérovmu volebnému výboru 15 000 dolárov, práve keď sa vyhrievali ponuky na Trade Center. Pán Silverstein venoval Senátu G.O.P. 35 000 dolárov a väčšinovému lídrovi Josephovi Brunovi minulý rok.
Zamotaný svet
Takéto vzťahy sú rovnocenné pre kurz v incestnom svete nehnuteľností na Manhattane. Keď sa však dohoda Svetového obchodného centra rozvinula, spojila pozoruhodné zhromaždenie právnických, rozvojových a politických elit v New Yorku. Je tu pán Roth, najväčší obchodný prenajímateľ na Manhattane; Pán Zuckerman, majiteľ Daily News; John Zuccotti, zástupca starostu, sa stal vývojárom, ktorý teraz šéfuje Brookfieldu. Howard Milstein, potomok nehnuteľností (kedysi ho zastupoval pán Zuccotti), radí predstavenstvu prístavného úradu, kde pán Eisenberg, investor do nehnuteľností, venuje veľkú pozornosť členovi predstavenstva Petrovi Kalikowovi, developerovi a niekdajšiemu majiteľovi New York Post, ktorý je tiež pánom Pataki zvolený za nového šéfa dopravného úradu. Jeden alebo druhý z developerov, ktorí sa uchádzajú o prenájom World Trade Center, zamestnáva takmer každého skutočného realitného právnika v meste. A zatiaľ sa pánovi Silversteinovi podarilo všetkých prekonať.
A naďalej manévruje. Ako 28. marca informoval denník The Wall Street Journal, pán Silverstein prijal partnera, investora do nehnuteľností Lloyda Goldmana. Zdroj blízky pánovi Goldmanovi hovorí, že prispeje podstatnou časťou približne 150 miliónov dolárov, ktoré musí pán Silverstein získať, aby zabezpečil financovanie zálohy vo výške 800 miliónov dolárov; Spoločnosť GMAC požičiava zvyšok skupine pána Silversteina. (Zvyšok 3,22 miliárd dolárov by sa rozložil na 99 rokov platieb.)
Pán Goldman sa pripojí k spoločnosti Westfield America Inc., verejne obchodovateľnému vývojárovi nákupného centra, ktorý chce mať podzemné obchodné centrum centra, ako partnera pána Silversteina pri tejto dohode. Hovorí sa, že pán Silverstein troluje za stále väčším počtom investorov; jeden zo zdrojov nehnuteľností povedal, že by nebolo prekvapujúce, keď bude dohoda konečne hotová, ak pán Silverstein neinvestuje žiadne svoje peniaze do kúpy World Trade Center.
Potom opäť nikto nespochybnil schopnosť pána Silversteina uzavrieť dohodu. Odkedy prístavný úrad zverejnil zoznam finalistov Trade Centra, bol považovaný za outsidera jednoducho preto, že nemal dostatok peňazí a organizačnej náročnosti svojich konkurentov. Peniaze, ktoré má blízko k zabezpečeniu. Otázka pre mnohých teraz znie: Ak vyhrá svoju cenu, čo s ňou urobí?
Existujú aj otázky týkajúce sa dlhodobého hľadiska. Podľa analýzy peňažných tokov komplexu časopisom Grid môže ktokoľvek, kto vyhrá Trade Center, na istý čas očakávať pomerne mizivý tok peňazí, kým nebudú vyčerpané dlhodobé prenájmy. To znamená, že ktokoľvek si kúpi komplex, bude v ňom roky, kým nebude mať zisk.
Rizikový faktor
Pán Silverstein však nikdy nebol strašne vystrašený rizikom. Začínal v 50. rokoch minulého storočia na Newyorskej univerzite a pracoval pre maklérsku spoločnosť svojho otca. Skutočné peniaze, ako si čoskoro uvedomil, boli vo vlastníctve budov a nie v ich prenájme.
V noci navštevoval právnickú školu N.Y.U., kde sa spriatelil s ďalším mladým prichádzajúcim Bernie Mendikom. Pán Silverstein priviedol svojho priateľa do rodinného podniku, predstavil ho svojej sestre a čoskoro sa do rodiny oženil pán Mendik.
Budovu na 305 East 47th Street kúpili od legendárnych partnerov Harry Helmsley a Larry Wien. Pán Silverstein a Mendik sa začali modelovať podľa Helmsleyho a Viedne, študovali a napodobňovali spôsob, akým využívali na financovanie veľkých nákupov združenia mnohých malých investorov.
Obchod bol dobrý, ale koncom sedemdesiatych rokov sa manželia Mendík a sestra Silversteina rozviedli a pán Silverstein a pán Mendik sa čoskoro rozišli. Najali si iného mladého vývojára, ktorý potom už len urobil svoje meno, Jerry Speyer, aby pomohol rozdeliť aktíva.
V 80. rokoch tvorili Speyer, Mendík a Silverstein jadro kádra vývojárov, ktorí by kupovali a budovali kancelárie, aby sa vyrovnali s boomom z doby Kochovej. Boli prudko konkurencieschopní a každý sa snažil dostať na druhú priečku so stále ambicióznejšími obchodmi. O peniaze vlastne nešlo, povedal Mendik Tomovi Schachtmanovi, autorovi knihy Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York. Bol to iba spôsob udržania skóre.
Pán Silverstein počas boomu 80. rokov veľa bodoval. Vlastnil 13 budov, ktoré zahŕňali 10 miliónov štvorcových stôp kancelárskych priestorov na Manhattane; nadviazal lukratívne finančné partnerstvo s J. P. Morganom; a zabával sa na svojej jachte a spolu so svojou manželkou Klárou sa stal plodným zbieračom finančných prostriedkov pre židovské charity. Cez to všetko si pán Silverstein udržiaval vysoký verejný profil, niekoľko rokov predsedal rade nehnuteľností v New Yorku a pomáhal pri transformácii organizácie z pevnej sieťovej skupiny na politickú silu. A pomohol vybaviť nový Realitný inštitút na New York University. Pán Silverstein tam vyučuje každý semester; jeho prednášky sú vždy iba na státie.
Je to Socratic, uviedol Ken Patton, bývalý prezident Realitnej rady, ktorý je predsedom ústavu Larry a Klara Silverstein. Na typickej prednáške uviedol, že pán Silverstein predstaví problém - zložitý prenájom alebo lepkavú zónovú situáciu - a požiada študentov, aby sa z toho prepracovali.
Pán Silverstein sa musel vypracovať zo svojho podielu na skutočných džemoch. V roku 1981 ohlásil ambiciózny hazard s výstavbou 7 World Trade Center, čo je kancelárska veža s rozlohou dva milióny štvorcových stôp na ulici Vesey, medzi West Broadway a Washington Street, bez nájomcu, ktorý by si budovu prenajal. V roku 1986 bola v celostranovom inzeráte v novinách, ktorá zachytávala mierneho pána Silversteina ako hráča futbalu prechádzajúceho do koncovej zóny, odhalená totožnosť nájomcu. Bola tiež veľká - investičná banka Drexel Burnham Lambert.
Ale šťastie pána Silversteina sa zmenilo, keď sa Drexel zrútil pod ťarchou škandálov a nedobytných dlhov. Sedem Svetového obchodného centra zostalo prázdnych takmer 90 percent. Pán Silverstein nakoniec našiel inú sprostredkovateľskú spoločnosť Salomon Brothers, ktorá si prenajala priestor, ale musela zaplatiť toľko, aby opravila budovu, že dôchodkový fond, ktorý vlastnil hypotéku, dostal peniaze za ďalšie peniaze výmenou za veľkú časť svojich ziskov .
Finančná kríza čoskoro zasiahla aj ďalšie časti jeho podielov. Nákupné centrum na 34. ulici bolo opustené. Obytná zástavba na 42. ulici a 12. avenue bola pozastavená a vlastníctvo spoločnosti 120 Broadway bolo odovzdané jeho veriteľovi J. P. Morganovi. Keďže spoločnosť pána Silversteina je v súkromnom vlastníctve, nikto mimo nej nevie s istotou povedať, ako veľmi mu bolo ublížené. Zdroje nehnuteľností však tvrdia, že pán Silverstein bol nútený odovzdať veľa svojich budov svojim veriteľom a naďalej ich spravovať.
Do roku 1998 bol však pán Silverstein späť v akvizičnej hre. Kúpil kancelársku budovu na 140 Broadway od Leony Helmsleyovej. Projekt 42. ulice na západe, ktorý roky chradol, bol konečne hotový.
Medzitým pán Silverstein začal pripravovať starostlivosť o syna Rogera a dcéru Lisu, aby jedného dňa prevzali kontrolu nad spoločnosťou. Pani Silversteinová bola nedávno predmetom zdĺhavého príbehu New York Times o dcérach vývojárov, v ktorom prvýkrát porozprávala o autonehode pána Silversteina. Preberiem od neho väčšiu zodpovednosť? Áno, povedala.
Ľudia, ktorí ho videli, napriek tomu tvrdia, že pán Silverstein je stále zvedavý a dobre sa zotavuje zo svojej nehody. Larry má 69 rokov, uviedol James Kuhn, výkonný riaditeľ realitného maklérstva Newmark and Company.
Počas posledného desaťročia pán Silverstein sledoval, ako pán Speyer kúpil Rockefellerovo centrum a budovu Chrysler Building a ako pán Mendik predal svoju spoločnosť za 656 miliónov dolárov - ironicky - Steveovi Rothovi.
Teraz je rad na ňom. Ak to Larry dostane, jeden muž, ktorý pozná pána Silversteina aj pána Mendíka, povedal o dohode World Trade Center, Bernie sa nebude môcť pozrieť do zrkadla.
