Návrh kompromisu: Oprava Atlantic City

Osud mesta Atlantic City visí na uzde a zdá sa, že politickí vodcovia sa tak mierne oháňajú, keď uznajú, že nikomu nezáleží na tom, že mu kopú do päty. Pri ďalšom postupe sa ukazuje, že existuje priestor na kompromisy, a tak predseda senátu štátu Stephen Sweeney, ako aj predseda zhromaždenia Vincent Prieto môžu byť hrdinami, ktorí zachraňujú Atlantic City s trochou dávania a brania. Guvernér Chris Christie môže tiež vyjsť z kompromisu v Atlantic City s politickou výhrou a možno aj s dedičstvom, ktorým sa môže pochváliť.

Teraz stačí, aby všetci traja uznali, že ich výhra môže prevážiť nad tým, čo musia vrátiť. Každý z nich musí rozpoznať, že každý musí ostatným umožniť zachovať si tvár. A idealista vo mne si myslí, že každý môže pomôcť mestu Atlantic City, jeho obyvateľom a širšiemu regiónu južného Jersey iba s trochou politickej vôle. Ako niekto, kto vyrástol dve míle po ceste z Atlantického mesta, predával slanú vodu v prášku na čiastočný úväzok na promenáde na strednej škole a zaplatil si cestu cez vtedajšiu Stockton State College, ktorá vítala autobusy plné seniorov hrajúcich slot. a pichnutie koktailov na nádejných hráčov baccaratu, prosím ich, aby sa pokúsili nájsť spôsob. Toto je jeden malý politický problém, ktorým sa budú vo svojej kariére zaoberať, ale v ich rukách sú osudy ekonomického obživy toľkých ľudí. Títo ľudia nie sú politici - sú to komorníci v automobiloch, úradníci v obchode, predajcovia blackjackov a vysokoškoláci, ktorí pijú koktaily. Sú to ľudia, ktorí sa snažia zarobiť si na živobytie a podporovať svoje rodiny tvárou v tvár drasticky sa meniacemu modelu obchodovania s hrami.

Existujú dva plány: prevzatie štátu mesta Atlantic City, ktorý navrhol Sweeney, je podporovaný guvernérom Chrisom Christiem, ale nadávaný vodcami miest a mnohými v celom južnom Jersey. Plán v podstate zbavuje samosprávu najväčšej kontroly a dáva túto moc štátnemu ministerstvu pre spoločenské záležitosti. Nedávno ohlásený kompromis by oddialil implementáciu plánu až po letnej sezóne, ak by mesto splnilo určité kritériá. The alternatíva , návrh zákona, ktorý sponzoruje Prieto, ustanovuje sériu referenčných hodnôt, pri ktorých sa znižuje moc obcí a zvyšuje sa štátna kontrola, ak mesto nesplní stanovené finančné ciele. Návrh zákona Prieto poskytuje aj platbu v kasíne namiesto daní (PILOT), v rámci ktorej by kasína poskytli mestu v celkovom objeme 120 miliónov dolárov za daňový rok 2016 a pokračovali by ďalších 10 rokov na základe výnosov z hier a miery inflácie. PILOTI chránia mesto pred účinkami súdnych prehodnotení v ôsmich kasínach, ktoré zostávajú otvorené.

Jeden kľúčový problém, ktorý musia vodcovia štátu vziať do úvahy: podľa Sweeneyho navrhovaného kompromisného opatrenia by štát rozhodol o tom, či k prevzatiu dôjde na základe podmienky, že mesto vytvorí rozpočet, v ktorom výdavky na obyvateľa nepresiahnu 3 500 dolárov na obyvateľa. Ak mesto zlyhá, potom by nadobudol platnosť pôvodný plán prevzatia. Problém tohto plánu spočíva v tom, že neuznáva jedinečnú situáciu letoviska, v ktorom žije 39 000 obyvateľov, ale v ktorýkoľvek deň by na jeho plážach mohlo nájsť ďalších 50 000 ľudí a ďalších 50 000 v jeho kasínach, reštauráciách a obchodoch . A tak štátni úradníci prirovnávajú zaťaženie služieb Atlantic City k miestam ako Winslow a Monroe, Teaneck a Marlboro. Kedy naposledy sa v letnú sobotu natlačilo na Winslow 130 000 ľudí? Alebo 50 000 sa zúčastnilo koncertu v Monroe? A ľudia, ktorí prichádzajú do Atlantic City - v deň, keď obyvatelia požadujú mestské služby: policajná ochrana, záchranári, sanitky, infraštruktúra, toalety, údržba atď. A tak štát musí uznať, že aj keď existujú vážne problémy s financiami Atlantic City, meranie výdavkov mesta v porovnaní s miestami ako Patterson alebo Jersey City je fiktívne.

Jednoduchý príklad: v priemere urobí EMS v Atlantic City okolo 20 000 cyklov ročne. Vzhľadom na počet obyvateľov na obyvateľa by polovica obyvateľov mesta každoročne volala záchranku. Teraz radi žúria v Atlantic City, ale intuitívne vieme, že to nemá zmysel, a preto by sa Atlantic City nemalo držať rovnakých štandardov ako iné samosprávy s podobným počtom obyvateľov s trvalým pobytom. A tak musí štát širšie uvažovať o tom, ako prinútiť Atlantic City, aby urobilo poriadok vo svojom finančnom dome - desaťpercentné zníženie výdavkov alebo nejaký iný vzorec.

Štátni vodcovia musia tiež uznať, že na vyriešenie tohto problému nechýba politická vôľa. Primátor Don Guardian zvolený v roku 2014 sa pokúsil vyvážiť ochranu záujmov svojich voličov s drsnou fiškálnou realitou, ktorej mesto čelí. A robí to v kontexte obmedzenia: kontroverzné dôchodky pre plavčíkov? Štátom poverený. Izbová daň? Kontrolované štátom. Daň z luxusu? Kontrolované štátom. Daň z parkovania? Štátom kontrolované. Štát vybral od návštevníkov Atlantic City na daniach a poplatkoch 60 miliónov dolárov a bráni mestu zvyšovať ktorúkoľvek z týchto daní, ak sa tak rozhodne. Mesto musí byť oslobodené od mnohých obmedzení, ktoré obmedzujú jeho schopnosť znižovať výdavky a zvyšovať príjmy, ak chce štát, aby sa stalo solventným.

Núdzová povaha fiškálnej situácie mesta opäť znamenala, že existuje vláda v kríze. To však tiež znamená, že pri pokuse o nájdenie riešenia musí mesto a štát ustúpiť a pozrieť sa na to, ako by mala vyzerať budúcnosť mesta v Atlantic City zameranom na post-hry. A na rozdiel od predchádzajúcich skúšok, táto musí zahŕňať kľúčové zainteresované strany vrátane občanov, volených úradníkov, vedúcich pracovníkov v podnikaní, odborníkov v oblasti cestovného ruchu a štátnych úradníkov pre hospodársky rozvoj.

Existujú tri kľúčové kamene úrazu, ktoré treba urobiť. Ale na stole je dosť pre každého, kto môže ísť domov ako víťaz:

Pre oboch kompromis: Kolektívne vyjednávanie. Cieľ spoločnosti Sweeney vo výške 3 500 dolárov na obyvateľa je nereálny, je však tiež nereálne myslieť si, že dohody o kolektívnom vyjednávaní nebudú na stole. Akýkoľvek kompromis bude musieť zahŕňať odbory, kasína, veriteľov a ďalšie zainteresované strany a bude musieť obsahovať kompromis. Avšak hokejka musí byť realistická, dosiahnuteľná.

Aby Sweeney kompromitoval: Voda. Predaj verejného majetku je dôležitou súčasťou prevzatia štátu. Súčasné mesto vlastní pod záštitou Mestského úradu verejné zásobovanie vodou. Opatrenie na prevzatie štátu sponzorované spoločnosťou Sweeney obsahuje ustanovenie, ktoré by umožnilo štátnym manažérom odpredať tento verejný majetok. Toto je dôležitý kompromis, pretože Phil Norcross, brat dobrodinca Sweeneyho a sprostredkovateľa energie z južného Jersey Georga, je lobistom za spoločnosť American Water, ktorá prejavila záujem o kúpu mestského vodného hospodárstva. Je pochopiteľné, že starosta mesta Atlantic Don Guardian a ďalší miestni vodcovia sa tejto časti plánu bránia. Problém s predajom tohto majetku je dvojaký: predstavuje jednorazovú dohodu o výnosoch, zatiaľ čo udržiavanie vodných diel ako majetku mesta znamená, že mesto môže pri správnom hospodárení využívať zásobovanie vodou ako generátor výnosov. Po druhé, politici v meste a v zákonodarnom zbore štátu sú znepokojení čistým efektom privatizácie z hľadiska nákladov na obyvateľov mesta: privatizácia povedie k zvýšeniu sadzieb, ak nie nakoniec. A toto je mesto, ktorého obyvatelia si môžu dovoliť zvýšenie. Spoločnosť Sweeney musí v tejto otázke urobiť kompromis a umožniť jej, aby bola súčasťou stimulačného balíka uvedeného v Prietovom návrhu zákona, čo by znamenalo, že predaj spoločnosti Waterworks nebude na stole, pokiaľ spoločnosť Atlantic City nesplní svoju referenčnú hodnotu pre prvý rok a potom by nezávislý verejný účtovník dostal konečnú autoritu nad akýmkoľvek predajom, zlúčením alebo privatizáciou vodohospodárskeho úradu mesta.

Za Prieto k kompromisu dňa: Podľa opatrenia na prevzatie štátu by mal štátom menovaný riaditeľ právomoc vetovať zápisnice z riadiacich orgánov obce, ktoré potrebujú stabilizáciu a ozdravenie, akejkoľvek rady, komisie alebo oddelenia obce v r. potreba stabilizácie a obnovy a každá nezávislá rada alebo orgán v obci, ktorá potrebuje stabilizáciu a zotavenie, vrátane, ale nie výlučne, bytového úradu, parkovacieho orgánu, orgánu prestavby, plánovacej rady a územného plánu úpravy. Kľúčové je, že Sweeney a Christie chcú riadiť proces obnovy a Prieto im musí dať túto moc. Môže to byť džentlmenská dohoda za zatvorenými dverami, ale ak chce Prieto pohyb v oblasti kolektívneho vyjednávania a vody, bude sa musieť venovať rozvoju.

Zatiaľ čo sa Atlantic City rozpadá, niektoré predvídavé duše - mnohí z nich boli priateľmi Georga Norcrossa - uznali túto potenciálnu príležitosť a opravovali veľké kúsky rozvinutého majetku s ohľadom na veľké investície. Výmenou za priestor pre kolektívne vyjednávanie a zabránenie privatizácii vody by Prieto malo podporiť silný vzorec štátnej podpory pre prestavbu pre vývojárov v úzkom prepojení so strojom Norcross - podpora využívania úradu pre rozvoj reinvestícií kasín (CRDA) a štátneho hospodárskeho rozvoja. Naskočiť by mali aj peniaze úradu a primátor Guardian a mestská rada. Rozvoj znamená pracovné miesta a rozvoj znamenajú daňové príjmy, a ak rozvoj platí mestské účty a robí priateľov Norcrossa a Christie bohatšími, nech je to tak.

A Sweeney by to mal vnímať ako obrovskú politickú príležitosť, pretože je tu niekoľko developerov, ktorí do mesta investovali alebo investujú značné prostriedky. Odmena za tieto investície bude značná a určite bude Sweeney štedro odmenený vo forme darov za kampaň za svoju obhajobu pre týchto vývojárov. Guvernér Christie si môže byť istý, že jeho spojenci budú tiež odmenení.

Pri stole je veľa záujmov:

• Joseph Jingoli - rozsiahle portfólio spoločnosti Jingoli naznačuje vzťah s Norcrossom: Jingoli stavia Akadémiu Cooper Norcross Academy vo výške 35 miliónov dolárov v Camdene, Lekársku fakultu Cooper University of Rowan University (v okrese Sweeney, ktorej tvorbu Norcross pomáhal) a Rowan College of Business, spolu s mnohými ďalšími projektmi. Jingoli sa môže pochváliť rôznorodou škálou verejných aj súkromných rozvojových projektov a malo by sa zaistiť, že bude pri stole napredovať.

• Omar Boraie - Spoločnosť The Aspire z oblasti luxusného bývania v New Brunswicku, spoločnosť Bireie, získala 4,8 milióna dolárov v Sandy Relief Funds, 60 miliónov dolárov v dotovaných vládnych pôžičkách a 21 miliónov dolárov v daňových úľavách. Developer v okrese Middlesex investoval za posledné desaťročia státisíce dolárov do politických príspevkov vrátane tisícov do prezidentskej kampane Christie - a tieto investície sa im vrátili. Atlantic City nebude iný. Boraie zabezpečila pôžičku od CRDA vo výške 15 miliónov dolárov na financovanie luxusného apartmánového komplexu The Beach at South Inlet s rozlohou 250 miliónov dolárov v severnej časti promenády Revel, ktorý má 250 jednotiek.

• Jack Morris - realitný magnát v okrese Middlesex County, ktorý je celoštátnym hráčom v oblasti rozvoja viacerých rodín a maloobchodu. Spoločnosť Morris’s M&M Development má luxusné portfóliá v Camdene a Newarku; jeho Edgewater Properties rozvíja komerčný, luxusný a súkromný rezidenčný development, najmä v južnom a centrálnom New Jersey. Jeho vzťah s Norcrossom sa datuje už viac ako desať rokov, keď bola jeho spoločnosť vybraná pre prestavbu závodného okruhu Garden State Park v Cherry Hill.

• Jon Hanson - tento spojenec guvernéra Christie’s je Hampshire Real Estate bol predsedom Hansonovej komisie, Christie Roadmap pri rokovaniach s Atlantic City. Jeho zástancom je tiež spoločnosť Atlantic City Development Corporation alebo ACDevCo, nezávislá nezisková organizácia, ktorá buduje kampus v Atlantic City v hodnote 200 miliónov dolárov, aby otvorila jeseň roku 2018. Areál Atlantic City v Stocktonskej univerzite sľubuje, že bude základným kameňom úsilie o revitalizáciu v Atlantic City.

• George Norcross - hoci sa zvyčajne nepovažuje za developera nehnuteľností, správy po stretnutí Norcrossu s výkonným riaditeľom okresu Atlantic Dennis Levinson naznačujú, že Norcross uvažuje o investovaní do Atlantic City.

• Glenn Straub - floridský realitný developer, zaplatil 82 miliónov dolárov za zaniknuté kasíno Revel, ktorého výstavba stála 2,4 miliardy dolárov. Straub uviedol, že ďalších 500 miliónov dolárov investuje do rôznych rekreačných zariadení vrátane vodných parkov, lanových kurzov, drezúr a skokov na koňoch, lyžiarskych tratí a rúrok, medzinárodného veľtrhu umenia a nového kongresového centra. Straub je zdanlivo osamelý vlk, ktorý nie je napojený na žiadneho z hlavných politických aktérov, napriek tomu je dôležitý pre budúcnosť mesta.

Realita je taká, že všetci títo vývojári (okrem Strauba) sú politicky prepojení a politici, ktorí ich obhajujú (Norcross a Christie), z toho budú mať úžitok. To sú, ako sa hovorí, náklady na podnikanie. Najvýznamnejším záujmom mesta je však to, aby vývojári spoločnosti Norcross a Christie dostali potrebnú podporu.

Jedným z rozvíjateľných pozemkov, ktoré budú čoskoro k dispozícii, je Baderovo pole, žiaduci pozemok o rozlohe 130 akrov na pobreží pozdĺž cesty Albany Avenue. Aby sa z Bader Field stala rozvíjateľná stránka, bude to stáť ďalších asi 100 miliónov dolárov. Sweeney a Prieto by mali v spolupráci s CRDA a štátnym úradom pre hospodársky rozvoj pomáhať prípadným kupujúcim. Táto oblasť je zrelá s možnosťou: môže sa v nej nachádzať prístav, maloobchodné / hotelové priestory typu Inner Harbor, luxusné byty alebo všetky vyššie uvedené. Okrem toho by časť pozemku vrátane atletických zariadení, ktoré v súčasnosti vlastní - baseballové ihrisko v Atlantic City Surf a klzisko -, mala byť rezervovaná štátom a mestom na použitie pre Stocktonskú univerzitu, ktorá bude vyvíjať štátnu najmodernejší satelitný kampus len pár krokov odtiaľto. Spolupráca v tomto verejno-súkromnom rozvoji by mohla znamenať pre publikum reštaurácie, maloobchodu a rekreačné aktivity.

Brigid Callahan Harrison je profesorkou politológie a práva na Montclair State University, kde vedie kurzy americkej vlády. Je častou komentátorkou štátnej a národnej politiky, je autorkou piatich kníh o americkej politike. Rovnako ako ona na Facebooku u Brigid Callahan Harrison. Sledujte ju na Twitteri @BriCalHar.